« Vissza: Polgári Szemle tartalomjegyzék 
Építési láz Ázsiában: befektetési ötletek, avagy hogyan profitáljunk belőle?
Bauboom in Asien: Wie Anleger daran verdienen können
von Martin Gerth, Frank Doll, Daniel Schönwitz
WirtschaftsWoche, 48/2006.


Miközben Európa telített piacai változó sikerrel teljesítenek, a Távol-Kelet elmaradottabb régióiban folyamatos építkezés folyik, hiszen – ami az infrastruktúrát és az ingatlanállományt illeti – itt hihetetlen lemaradásokat kell bepótolni. Jelenleg Ázsia ingatlanpiaca (Japánt leszámítva) épphogy csak akkora, mint Frankfurt, Hamburg és München városoké összesen. A lakások iránti kereslet nagymértékben növekszik: Kínában a népesség 37%-a él városban, Indiában ez a szám csak 28%. Az összehasonlítás kedvéért: a városlakók aránya Latin-Amerikában 80%.

Ahol hiánycikk a korszerű irodának és lakásnak alkalmas ingatlan, viszont nagy rá a kereslet, ott a bérleti díjak hamar az egekbe szöknek. Az indiai Mumbaiban az éves bérleti díj az ingatlan árának akár 11%-át is elérheti. Ily mesés hozamoktól elkápráztatva 2006 első félévében a befektetők 43 milliárd dollárt pumpáltak az ázsiai, valamint a csendes-óceáni ingatlanpiacokba, kb. 40%-kal többet, mint az előbbi fél évben. A befektetőkre az is kecsegtetően hat, hogy – nem úgy, mint Európában vagy az Egyesült Államokban – nem áll fenn annak veszélye, hogy a növekvő kamatok miatt a bérleti díjak értékükből veszítenének. Ezen ázsiai, csendes-óceáni országok növekedési esélye tíz vagy talán több évre előrelátható, és még Japán megállapodott piaca is egy többéves gazdasági fellendülés elején áll. Ezért nem csoda, hogy az ázsiai ingatlanok a befektetőknél ennyire közkedveltek. Ugyanakkor – bár a szóban forgó befektetések oroszlánrésze a profiktól származik, azaz alapoktól, bankoktól, biztosítóktól vagy nyugdíjpénztáraktól – a magánbefektetők is teret nyerhetnek.

A kilencvenes években a pénzügyi piacok világszerte megérezték, mikor Ázsiában az ingatlanspekulációk sorozata lavinaként omlott össze. Mindezekért érdemes most leszögezni, hogy azóta már felszámolták az 1997-es pénzügyi válságot és az ázsiai országok ingatlanárai lassú fellendülés után most érték el az 1997-es árszintet.

Ezen túlmenően a kínai és japán hivatalok most sokkal jobban a befektetők körmére néznek. Mindhárom nagy piacon (Kína, India, Japán) a hitelfedezetek biztosítottak annak érdekében, hogy nehogy a fedezetlen hitelek hiúsítsák meg az ügyleteket, úgy, mint 1997-ben. Ezen túlmenően az ázsiai nemzeti bankok devizakontói telítve vannak a milliárdos exportkereskedelemnek köszönhetően, ezért a pénz értékingadozásának veszélye is jelentősen lecsökkent. A megfelelő, befektetésnek alkalmas ingatlan kiválasztása azonban még mindig fáradságos munka, hiszen egy egységes ingatlanpiac soha nem létezett: az egyes régiók esélyei és kockázatai között óriási különbségek vannak. Egyrészt ott vannak Japán, Hongkong vagy Szingapúr megállapodott piacai, másrészről Kínában, Indiában vagy Thaiföldön még sok olyan bizonytalansággal kell a befektetőknek szembenézniük, mint pl. az átláthatatlanság. Az egyes országokban a piac az alábbiak szerint jellemezhető:

Kína. Az itt megtapasztalható átláthatatlanság nem csupán a hiányzó adatoknak köszönhető, hanem annak is, hogy a kormány jelentősen beavatkozik a piaci folyamatokba: így pl. Pekingben az olimpiai játékok miatt az ingatlankínálat jelenleg jóval meghaladja a keresletet. Az olimpiára készülő, továbbá más új építésű ingatlanoknál a kihasználatlanság időközben 17%-ra nőtt. Szakértők szerint ez a helyzet három-négy év múlva megszűnik olyan nemzetközi vállalatok letelepedésének köszönhetően, akik ez idáig még nem vetették meg lábukat az országban. Rövid távon azonban a bevásárlóközpontok sokkal jobb befektetésnek ígérkeznek a kínaiak fogyasztási kedve miatt, valamint annak köszönhetően, hogy a hatóságok jelentősen könnyítettek a bürokratikus utak útvesztőin, ami a külföldi kereskedelmi cégeket illeti.

India. Kínához hasonlóan itt is jelentősen nő a piac annak köszönhetően, hogy az országban még kevesebb a már létező ingatlan és legfőképpen a felsőbb kategóriájú ingatlanok hiányoznak: a 12 milliós Mumbaiban mindössze 700 000 m2 irodaterület áll rendelkezésre; Shangaiban ez a szám 3,3 millió m2. Mivel az indiai ingatlanpiac még kezdeti stádiumában található, a nagyobb befektetők még kivárnak, ugyanakkor Indiáért beszél a megállapodott bankrendszer, a politika csekély befolyása és szintén vonzóak az ingatlanszakma jól képzett és tapasztalt menedzserei. A befektetők számára az indiai piac a kínainál sokkal kiszámíthatóbb.

Japán. Nincs még egy olyan átlátszó, jól elemezhető és nagy ázsiai piac mint Japáné. Egyedül Tokió több mint 21,5 millió m2 ingatlannal rendelkezik, hatszor többel mint Peking. Mivel a japán gazdaság erőteljes növekedést mutat, az ingatlanpiac is hamarosan kiheveri a korábbi válságot. Itt a legjobban a tőzsdén jegyzett ingatlanfejlesztőkbe történő befektetéssel lehet profitálni.






© 2005-2011, Polgári Szemle Alapítvány