Korábban úgy tűnt, hogy az ingatlanpiaci befektetési alapok jelentik a kockázatkerülő német kisbefektetők számára a legjobb megoldást a részvénytőzsde ingadozó trendjeinek elkerüléséhez. Ezen alapok ugyanis biztosan prognosztizálható 4 és 6 százalék közötti éves hozamot ígértek. A befektetők épp úgy, mint a tőzsdén, bármikor kivehetik pénzüket, azzal a különbséggel, hogy papírjaik nem képezik kereskedés tárgyát. Így nem csoda, hogy a gazdaság lelassulásával párhuzamosan a németek milliárdokat helyeztek el ezen alapokba, az ország harmadik legkedveltebb befektetési formájává előléptetve őket.

Az ingatlanpiaci befektetési alapok mára azonban már nem olyan vonzóak, mint korábban. December 13-án a frankfurti székhelyű Deutsche Bank meghökkentette az ország pénzügyi világát, mikor befagyasztotta 7,2 milliárd dollár érékű alapját. Erre azért volt szükség, mert a komoly veszteségtől tartó befektetők elözönlötték a bankot, miután az váratlanul bejelentette, hogy kénytelen leértékelni ügyfelei követeléseit. A befagyasztásra – mely a 105 milliárd dolláros forgalmat bonyolító szektor egészébe vetett bizalmat megingathatja – azért került sor, mert négy éve a piac mélyrepülésének lehetünk szemtanúi, folyamatosan növekvő ingatlan-kihasználatlansági rátákkal, és zuhanó bérleti díjakkal. Jelenleg a német bankvilág a februárban esedékes független kiértékelésre vár.

Nem is csoda, hiszen a leértékelés dominóelvszerűen az egész szektorban visszavetheti a befektetői bizalmat, és a többi alap is a követelések likviddé tételére kényszerülhet. Igaz, a törvény betűje szerint a kockázatot csak a befektetők állják, azonban az ügyfelek elvesztése a bankokat sem hagyja érintetlenül. Befektetőik szinte csupán a német magánszemélyek köréből kerülnek ki, így egy újabb alap befagyasztása esetén már komoly likviditási válsággal kell számolnunk. Míg az alapok likviditást garantálnak ügyfeleiknek, addig kintlévőségeik éppen olyan illikvid eszközökben vannak, mint irodaházak vagy bevásárlóközpontok. Így egy kivételi roham esetén nem lennének képesek a követelések kellő mennyiségét kifizetni. A válság azokat az intézményeket veszélyezteti leginkább, amelyek tőkéjüket elsősorban a német ingatlanpiacra koncentrálták (Deutsche Bank, vagy a berlini székhelyű Focus Teleport, ahol a német piac részesedése eléri a 65 százalékot). A bérletből származó bevételek már így is 3 százalék alá szorították az alapok által felkínált éves hozamokat. A Deutsche Bank a zárolás előtti évben már 1 milliárd, a Commerzbank hausInvest csoportja 2005 novemberében pedig 1,6 milliárd dollár értékű követelést volt kénytelen likvidé tenni.

A javuló tendenciájú ingatlanpiaci folyamatokat látva azonban nem valószínű a nagymértékű februári leértékelés, csupán egy „fair kiigazítás” – mint ahogyan azt ahogyan azt bank ígéri. Azonban mint ahogyan azt Reinhard H. Schmidt, a Frankfurti Egyetem nemzetközi pénzügyek területén tevékenykedő professzora véli, „ez még mindig nem illeszkedik a hagyományosan megszokott német banki kultúrába”. A biztosnak vélt ingatlankezelő alapok már nem is olyan biztosak többé, hiszen az elmúlt hónapok eseményeit szemlélve a németeknek ismét be kell látniuk, hogy a kockázatvállalás természetes velejárója a pénzügyi befektetéseknek.