Herczeg János
Elárverezett otthonok
Ingatlanhitelezési gondok a tengerentúlon

100 milliárd dollárra becsült veszteségek, csődbe jutott cégek tucatjai, aggódó lakástulajdonosok milliói. Íme néhány az utóbbi hónapokban kibontakozó lakáshitel-bedőlési hullám következményei közül - az Egyesült Államokban. A tengerentúli lakáshitelpiac problémái az érintett családok tömegein túl immár az egész amerikai gazdaságot is fenyegetik.

Amint arról több hazai gazdasági médium is hírt adott, az USA-ban komoly lakáshitel-bedőlési hullám bontakozott ki a tavalyi év végén, s ez szinte máig tart. Az eddigi, valamint a következő két évben várható veszteségek mértéke elérheti a 100 milliárd dollárt. A válságnak már eddig is több tucat cég esett áldozatául. Az ingatlanokra indított végrehajtások száma pedig idén elérheti a 2 milliót is. Bár egyes szakértők attól tartanak, hogy a lakáshitel-bedőlések recesszióba sodorhatják az egész amerikai gazdaságot, a közgazdászok nagy része mégis azzal ért egyet, hogy az USA gazdasága kellően erős, és ki fogja heverni a veszteségeket.
A jelenlegi probléma gyökerei alig néhány évre nyúlnak vissza. Nemrég a telítődő lakáshitelpiacok mellett új ügyfeleket kereső bankok és pénzügyi szolgáltatók figyelme az úgynevezett sub-prime kliensek felé fordult. A sub-prime kategória a problémás hitelmúltat jelenti, Magyarországon ez a szegmens nagyjából a BAR-os (vagy KHR-es) ügyfeleknek felel meg.
A finanszírozók ráadásul egyre kockázatosabb konstrukciókat kezdtek egyre agresszívabb módon kínálni „célpontjaiknak”.
Jellemző módon egyre csökkentek az önerőelvárások, és megnőtt a magas finanszírozású hitelek aránya. A klasszikus jövedelemigazolás helyett a bevallott, nem igazolt vagy „alternatív módon” igazolt jövedelmeket is elfogadták. Továbbá a klasszikus értékesítési csatornák mellett (például bankfiókok) megnőtt a brókerek, hitelközvetítők szerepe. A közvetítők a magas jutalékok hatására gyakran abban voltak érdekeltek, hogy a potenciális ügyfelet bármi áron meghitelezzék vagy akár túlhitelezzék, olyan esetekben is, amikor az ügyfél esetleg nem is volt tisztában a hitel speciális feltételeivel. Amerikában csak „predatory lending”-ként (ragadozó hitelezés) hivatkoznak erre a gyakorlatra, ami miatt jelenleg több per is folyamatban van. Legtöbb esetben a bedőlt ügyfelek a közvetítőt és a finanszírozót hibáztatják, amiért azok nem győződtek meg kellő alapossággal arról, hogy ők, a hitelfelvevők képesek lennének-e a felvett hitel visszafizetésére.
Ezek az okok és folyamatok vezettek ahhoz a bedőlési hullámhoz, amelyet az USA most „sub-prime problémaként” emleget.
A bajba jutott ügyfelek között sok a családos, és jelentős a kisebbségek, elsősorban az afroamerikaiak aránya - ami nem kis társadalmi feszültséget is okoz.
Elgondolkodtató, hogy ez a bedőlési hullám nem egy recessziós, rossz gazdasági környezetben robbant ki. Az amerikai gazdaság növekedése ugyan lassult, de még mindig normálisnak mondható.
A lakáspiac árnövekedési trendje ugyan jelentősen fékeződött az utóbbi időben, de országos szinten az árak mégsem csökkentek. Természetesen az amerikai jelzálogpiac sok tekintetben jelentősen különbözik a magyartól. Éppen ezért nem tartunk attól, hogy Magyarországon rövid időn belül hasonló probléma jelentkezne. Az amerikai példa mindazonáltal több tanulsággal is szolgálhat a hazai hitelintézetek és ügyfeleik számára a jövőre nézve. n