Kovács Klára
Zavar az ingatlanadó körül

Jelentős késésben van a kormány - ám ezt senki sem bánja, ha új adó bevezetéséről van szó. Az ingatlanadóról szóló törvényt eredetileg júniusban kellett volna megalkotnia az Országgyűlésnek, ehhez képest bizonytalanság, megválaszolatlan kérdések és egy bukott államtitkár jelzi, hogy a háttérben valami készülődik.

A kormány még tavaly nyáron, megalakulását követően nyilatkozott arról, hogy szíve szerint megadóztatná az ingatlanokat, 110-120 milliárd éves bevételt remélve ettől. A jelek szerint a nem kis felháborodást kiváltó elképzelést mindeddig elnyomták az időközben elindult reformok, ám a költségvetési lyuktömögetés hevében csak idő kérdése, mikor kerülnek terítékre az ingatlanok.
„Egyelőre teljes a bizonytalanság az ingatlanszakmában, nem ismertek a kormány szándékai. Mindenesetre elindult a lobbitevékenység” - adott helyzetértékelést lapunknak Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.
Így továbbra is alapvető kérdés, hogy ki fizetné az ingatlanadót, illetve milyen ingatlankör esne az adófizetés hatálya alá: kereskedelmi létesítmények, bevásárlóközpontok is, vagy csak lakás jellegű ingatlanok? Esetükben a legkisebb garzontól kezdve a luxusvillákig vagy csak egy bizonyos értékhatár felett kellene fizetni? Az sem világos, hogy az adót az ingatlanok elhelyezkedése, úgynevezett értékövezetbe való tartozása vagy inkább a négyzetméter alapján rónák ki, s mekkora lenne ennek a nagysága?
Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda ügyvezető igazgatója szerint téved, aki azt hiszi, hogy beszedhető az ingatlan 1 százalékának megfelelő, évi több százezer forintos adó. Varga szerint a lakosság terhelhetősége az ingatlan értékének kéttized százalékáig, tehát egy 10 milliós lakás utáni évi 20 ezer forintig terjed.
Valkó Dávid szerint a szakmában dolgozók többsége úgy véli, hogy az ingatlan fél százalékánál magasabb adósáv már jelentős megterhelést jelentene a tulajdonosoknak. A többség sávos és fokozatosan bevezetett adózást tartana megfelelőnek az ingatlan egytizede és egy százaléka közötti mértékben. A rendszert azonban összhangba kell hozni a jövedelemadózás esetleges változtatásával is - tette hozzá.
Értesüléseink szerint a törvény megalkotása ezen a ponton kritikussá is válhat, mivel az SZDSZ csak átfogó adóreform keretében támogatná az ingatlanadó bevezetését. Az ingatlanadó már eddig is érintette a kormány öszszetételét, hiszen Katona Tamás pénzügyminiszteri államtitkárnak távoznia kellett, mert egy fórumon - engedély nélkül - beszélt a lehetséges variációkról. Katona akkor a 9,5 millió forint feletti ingatlanokra vonatkoztatta az ingatlanadót. Ekkor hallottunk először és mindeddig utoljára arról, hogy a kormány nem terjesztené ki mindenkire az adófizetést, hanem alsó határt szabna. Azóta már 15 milliós limitről is lehetett hallani, de hivatalos állásfoglalást azóta sem közölt a tárca. Valkó Dávid szerint, ha a kormány limitet szabna, logikusnak tűnne, ha az átlag ingatlanárat venné alapul. Ez a fővárosban megközelíti a 20 millió forintot, míg vidéken ennek 70-75 százalékát éri el.
Ma még kérdés, hogy érték vagy négyzetméter alapú lesz-e az adó. Első látásra az érték alapú tűnik logikusnak - mondta kérdésünkre Varga Dénes -, ám ha sikerülne is igazságossá tenni ezt a rendszert, nagyon drága lenne. Alapvető kérdés, hogy ha értékövezetbe való tartozás alapján fizetnénk az adót, ki mondja meg, hogy az egyes ingatlanok mennyit érnek. Ki lát bele, hogy az adott ingatlannak milyen a felszereltsége, az állaga, mekkora telken fekszik? Az ügyvezető szerint, ha csupán az övezethez való tartozás alapján kellene fizetni az adót, aránytalan különbségek, igazságtalanságok adódnának. Valkó Dávid szerint is előre borítékolható, hogy az övezeti besorolásból számos probléma adódhat, hiszen hatalmas különbségek lehetnek akár egyetlen utcán belül is. Állhat egymás szomszédságában elhanyagoltabb, vizes ház és egy több száz négyzetméteres villa is. Az elemző szerint javasolt, hogy régiók szerint más értékhatárt szabjanak meg ugyanakkor: külön Budapesten vagy vidéki nagyobb városokban, illetve kisebb településeken található ingatlanokra.
Az értékövezetbe való besorolás felveti azt a kérdést is, hogy ki határozza meg az ingatlanunk értékét. Néhány országban, mint például az Egyesült Államokban, értékbecslők járják végig az országot, és mérik fel az ingatlanokat. Ehhez a munkához több ezer emberre is szükség lenne, évről évre meg kellene ismételni, hiszen változhat az ingatlan értéke; lakásfelújítás esetén vagy a környéken történt komolyabb fejlesztés révén jelentősen emelkedhet az ár. Lapunknak nyilatkozó szakemberek szerint jelentős plusz költséggel járna ez a módszer, összességében kivitelezhetetlen és túl drága. De más probléma is felmerülhet - tette hozzá Valkó Dávid. Jelenleg is több ezer vagyonosodási vizsgálatot folytat az APEH, s ha emellett értékbecslők is járnák az országot, hogy felmérjék, kinek milyen értéke van, irreálisan nagy feszültséget gerjesztene, hiszen ez a társadalom teljes átvilágításával járna.
Varga szerint egyszerűbb és követhetőbb lenne a négyzetméter alapján kivetni az adót, ugyanakkor figyelembe kellene venni, hogy adott négyzetméteren hány fő lakik. Továbbá úgy gondolja, hogy a rendszert csak úgy lehetne bevezetni, ha kedvezményeket is beépítenek. Ha egy nagyobb alapterületű házban több generáció lakik, ne fizessenek annyit, mintha egy egygyermekes házaspár él ugyanekkora házban. A DEM javaslata szerint az ingatlan alapterületéből lakónként le lehetne írni 20-25 négyzetmétert, és csak a fennmaradó rész után kellene adózni. De ebben a rendszerben kikötnénk - tette hozzá -, hogy mindenki fizetne minimáladót, 5 vagy 10 ezer forintot évente. Varga Dénes szerint azokban az esetekben kellene százezres nagyságrendű adót fizetni, ahol az ingatlan alapterülete a benne lakók számához viszonyítva nagynak mondható.