Hetek XI. évfolyam, 10. szám, 2007. március 09.

Itt a tavasz, a hőmérő higanyszála a 20 fokot veri, és ezzel kezdetét vette a lakásvásárlási szezon is. Ám akciók ide, piaci verseny oda: hazánkban ma is mintegy kétszer akkora kamatnyereséggel operálnak a bankok, mint akár Szlovákiában, Csehországban vagy Lengyelországban. Nem is beszélve Nyugat-Európáról, ahol feleannyiba kerülnek a lakáshitelek, mint itthon!

A lakáshitel a jelzáloghitelek egyik fajtája, úgynevezett fedezett hitel. Hasonló célra használható még a szabad felhasználású jelzáloghitel és a lakáslízing is. A jelzáloghitel a legolcsóbb eladósodási forma az összes többi hitel között. Az összehasonlíthatóság nehézsége azonban itt is fennáll: nem könnyű eligazodni a széles kínálatban.
Az utóbbi egy-két évben a bankok, takarékpénztárak szinte mindenkinek nyújtanak már lakáshiteleket. A KSH szerint 2005 végén a lakáshitelek állománya 2242 milliárd forint volt. Csak 2005 második felében 86 ezer hitelt folyósítottak 296 milliárd forint értékben, az átlaghitelek összege 3 és fél millió forint volt. Ez pedig azt jelenti, hogy jelenleg is legalább 640 ezer honfitársunk nyögi lakáshitele havi törlesztőrészleteit.
Ma már BAR (KHR) listás ügyfelek is kaphatnak hitelt, illetve egyre több bank fordul a minimálbéres és nem igazolt jövedelmű polgárok felé. Az elvárt önerő mértéke is jelentősen lecsökkent, jövedelemigazolás mellett már egyes bankok akár a teljes vételárat hajlandók meghitelezni, különösen új lakások esetén. Továbbá, aki az egyik banknál hitelképtelen, még nem biztos, hogy más banknál nem kaphat hitelt. Általában lakáshitelt az vehet fel, aki a futamidő végén legfeljebb 65-70 éves lesz, a bankok - profitéhségükben - azonban már a 75 feletti korosztály felé is kacsintgatnak.
Manapság akaratlanul is jogi gyorstalpalóra iratkozik be az, aki lakásvásárlásra adja a fejét. Egy látszólag egyszerű ügylet során is kiderülhet: álmai otthonától kéretlen jelzálogteher és a szomszéd elővásárlási joga választja el. Megfontolandó tanács: aki jó nevű közvetítő cégen keresztül vesz lakást, védettebb, mint a többiek. Az úgynevezett brókerek vagy hitelközvetítők segítenek az ügyfél számára megtalálni a kedvező megoldást, és a hitelügyintézés jelentős részét is átvállalják: segítenek az adatlapok kitöltésében, a benyújtandó dokumentumok összeállításában, a bankkal való egyeztetésben. Ezek a hitelközvetítők általában függetlennek tüntetik fel magukat, a valóságban azonban szinte sohasem azok. Mivel az őt megbízó banktól komoly jutalékra számíthatnak, nekünk már nem kell külön pénzt adni a szolgálataikért!
Nézzük a banki díjakat! A hazai gyakorlatban a bankok - a kezdeti díjak és kamatok mellett - jelentős rendszeres kezelési költséget számolnak fel, vagyis a kamatot két részben: kamat és kezelési költség formájában szedik be. Oda kell tehát figyelni, hogy egyes bankok a kezelési költséget a mindenkori tartozásra vetítik, míg mások az eredeti hitelösszegre, vagyis az előbbi esetben a visszatörlesztés során ez a díj csökken. Ha pedig hamarabb akarjuk visszafizetni hitelünket, mint a rendes futamidő, érdemes utánanézni az előtörlesztés díjának. Ez Magyarországon tipikusan 1-4 százalék, tehát komoly költséget jelenthet.
Még a hitelfelvétel megindulása előtt kopogtatnak ajtónkon az értékbecslők. A bankok által elfogadott értékbecslők egy hosszabb távú értéket (HBÉ, hitelbiztosítéki érték) állapítanak meg, ami általában a mindenkori piaci értéknél 5-20 százalékkal alacsonyabb. A bankok ezen érték százalékában állapítják meg a maximálisan felvehető hitel összegét. Ez általában a HBÉ 50-60 százaléka, azaz többnyire kevesebb, mint a piaci érték fele. Mivel az értékbecslő cégek komoly anyagi függésben vannak a bankoktól, ezért ezen értékbecslések általában reálisak.
A lakáshitelek mellett, az ügyfelek igényeit követve, néhány éve megjelentek a szabad felhasználású jelzáloghitelek is. Ennek a formának több előnye is van az egyéb hitellehetőségekkel szemben: kötetlen felhasználás, hosszabb futamidő, alacsonyabb kamat, kevésbé szigorú jövedelemvizsgálat.
Az önerő nélküli hitelhez jutásra példa a lakáslízing. A lízingcég megveszi nekünk a kiszemelt ingatlant, mi a futamidő alatt lízingdíjat fizetünk, a végén pedig tulajdonjogot szerezhetünk. Mindez devizában és forintban egyaránt lehetséges. Bár itt az ügyfél csak a futamidő végén veszi tulajdonába az áhított otthont, a lízingkonstrukció új lakás vásárlása esetén adóelőnyöket kínál. Ezenkívül azon ügyfelek részesíthetik előnyben a lízinget, akik „bújtatni szeretnék a vagyonukat”. Az átlagos földi halandó számára azonban a lakáslízing drága és bizonytalan formája a lakásszerzésnek.
Az emberek többsége azt hiszi, hogy a hitelek azoknak valók, akiknek nincs egyáltalán pénzük. A bankok azonban a kockázat csökkentése és az automatizált, nagy mennyiségben végezhető hitelezés érdekében csak annak adnak hitelt, aki megfelelő háttérrel - életkor, munkahely, kezes stb. - és főleg jövedelemmel rendelkezik. A kör tehát bezárult. Sokan dühösek a bankokra, mert nem adnak nekik hitelt. Pedig lehet, hogy inkább örülni kellene - állítja egy bankszakmai hírportál is -, hiszen az anyagi jellegű gondoknak nemcsak a megoldását jelentheti a hitelfelvétel, hanem a végső ellehetetlenülés felé vezető utat is.
A hitelt ugyanis vissza kell fizetni. Ha elválik az ember, ha beteg lesz, ha haláleset következik be, akkor is…